Im Ausland sinken die Immobilienpreise teils deutlich. Nun ist es auch in der Schweiz zu starken Preisrückgängen gekommen.
Sie redeten sich die Münder fusselig, die Chefs der Schweizerischen Nationalbank. Schon 2014 warnte ein Vizepräsident: Der Immobilienmarkt befinde sich in der Gefahrenzone. «Das Risiko einer Korrektur ist hoch.» Eine Zinswende galt stets als möglicher Auslöser. Allerdings hat es nun eine solche Zinswende gegeben; die Zinsen sind doppelt so hoch wie letztes Jahr – und eine Korrektur ist ausgeblieben, scheinbar.
Und es tut sich doch etwas
Doch jetzt werden happige Preisrückgänge vermeldet. Für Renditeimmobilien seien viel tiefere Transaktionspreise bezahlt worden als noch im Juni 2022: Sie wurden also zu tieferen Preisen verkauft.
Die Meldung kommt vom Beratungsbüro «FPRE». An Toplagen seien die Preise um rund 5 Prozent gesunken, an guten Lagen um 10 Prozent; an peripheren Lagen gar um 20 Prozent. Das klingt doch nach Korrektur.
Was sind Renditeimmobilien, warum sind ihre Preise so stark gesunken, und was sind die Folgen?
Renditeimmobilien werden zur Weitervermietung gekauft – von Banken, Pensionskassen oder Versicherungen. Bei kleineren Immobilien können die Käufer auch vermögende Einzelpersonen sein.
Das Beratungsbüro «FPRE» erklärt die Preisrückgänge mit der Zinswende. Ab Sommer 2022 erhöhte die SNB ihre Leitzinsen. Inzwischen gibt es wieder Renditen auf Anleihen von Unternehmen oder Staaten. Immobilien sind daher weniger gefragt.
Preisrückgänge können fiese Kettenreaktionen auslösen, wie sich oft gezeigt hat. Sie sind ein Signal: In der Umgebung verkaufen sich künftig vielleicht alle Immobilien schlechter.
Erhebliches Verlustpotenzial
Banken müssen dann Immobilien tiefer bewerten – und neu rechnen. Machte ihre Hypothek zuvor 70 Prozent aus vom Wert einer Immobilie, sind es nunmehr vielleicht 90 Prozent. Das ist zu viel. Die Immobilie kann die Hypothek nicht mehr genügend absichern, sie ist überbelehnt.
Die Banken müssen reagieren – die Frage ist, wie. Im dümmsten Fall müssen sie Verkäufe erzwingen, wodurch die Preise jedoch nur noch stärker unter Druck geraten. Am Ende müssen zig Banken grosse Abschreibungen vornehmen.
Solche Mechanismen spielten in der globalen Finanzkrise von 2008 und in der Schweizer Immobilienkrise der 1990er-Jahre eine Rolle.
Im letzten Stabilitätsbericht warnte die SNB darum: «Je mehr und je schneller die Zinssätze steigen, desto grösser das Risiko einer grossen und abrupten Korrektur, welche die Banken erheblichem Verlustpotenzial aussetzt.»
Doch vor derlei Horror sind die Banken noch gut geschützt – das erklärt Stefan Fahrländer vom Büro «FPRE» auf Anfrage.
Die hohen Rückgänge erwischen nur Investoren, die im Sommer 2022 gekauft haben – auf dem Höhepunkt. Weniger betroffen sind Investoren, die früher zugeschlagen haben – zum Beispiel im Jahr 2018. Ihre Immobilien liegen weiterhin über dem Kaufpreis. Der starke Anstieg ab 2018 überwiegt bei weitem den Rückgang ab 2022.
Die Mieten könnten dieses Jahr steigen
Die Zinswende drückt zwar die Preise von Renditeimmobilien nach unten. Doch dieser Effekt wird abgeschwächt durch eine weitere Folge der Zinswende. Der hypothekarische Referenzzinsatz steigt wohl, wodurch die Mieten steigen – und Immobilien wieder wertvoller werden.
Und nicht zuletzt ist offen, um wie viel die Zinsen steigen werden und wie lange sie hoch bleiben. Die Finanzmärkte glauben, dass die Zinsen bald wieder fallen. Die Nachfrage nach Immobilien würde zunehmen.
«Undramatisch» sei denn auch bislang die Reaktion der Banken ausgefallen, sagt Experte Fahrländer. Das klingt nun wieder nicht nach einer grossen Korrektur.
Zumal es sonst bisher ruhig geblieben ist. Der Berater Wüest Partner vermeldet für Einfamilienhäuser bloss eine «Abschwächung der hohen Preisdynamik», bei Eigentumswohnungen «mehr Anzeichen für eine Abnahme des Preiswachstums.»
Zinswende mit einschneidenden Folgen
Die SNB warnt nicht grundlos – das zeigt sich im Ausland, wo die Zinswende schon viel Wirkung entfaltet. Das gilt für Schweden, Neuseeland, Kanada – in geringerem Ausmass für die USA oder für Deutschland.
In diesen Ländern sind «die Häuserpreise bereits deutlich gesunken», wie die Ökonomen der Zürcher Kantonalbank (ZKB) schreiben. Es sei damit zu rechnen, dass es im Laufe des Jahres so weitergeht.
In Schweden sind die Preise seit dem Höchststand um etwas mehr als 15 Prozent gefallen, wie Zahlen der ZKB zeigen. Es wird davon ausgegangen, dass es total um 25 Prozent nach unten gehen könnte.
In dieser Grössenordnung könnten die Preise auch in Neuseeland fallen. Für die USA und für Deutschland wird bei den Häuserpreisen aktuell mit einem Rückgang von 10 Prozent gerechnet
